المعجم
المصطلح كما يظهر في العقد، لا كما يظهر في الإعلان
المصطلح العقاري في الخليج لا يعني الشيء نفسه في كل سوق. المساحة القابلة للتأجير تُحسب بطريقة مختلفة بين دولة وأخرى، والدفعة المقدمة تخضع لسقوف متباينة، والتسليم المرحلي يحتاج موافقات لا تُطلب في مشاريع أصغر.
جمعنا هنا المصطلحات التي تتكرر في العقود والإفصاحات، بتعريفات قصيرة تُستخدم في الملفات والجداول. كل تعريف يشرح المصطلح كما يظهر في الوثائق، لا كما يُستخدم في الإعلانات.
- البيع على الخارطة
عقد يبيع وحدة سكنية أو مكتبية قبل اكتمال المبنى. يحدد العقد المساحة والمواصفات ومواعيد الدفع، ويربط غالبية الدفعات بنسب إنجاز موثقة. يختلف عن الحجز المبدئي في أنه ملزم قانونا ويُسجل لدى الجهة المختصة.
بيع وحدة قبل اكتمال بنائها، بسعر متفق عليه ودفعات مرتبطة بمراحل الإنجاز.
- الدفعة المقدمة
نسبة من سعر الوحدة تُدفع عند توقيع العقد. تحدد اللوائح الخليجية حدودا مختلفة لها، وتشترط في بعض الأسواق إيداعها في حساب ضمان بدلا من تسليمها للمطور مباشرة.
المبلغ الأول الذي يدفعه المشتري عند التوقيع، ويتراوح عادة بين 5 و20 في المئة.
- الرهن العقاري
تمويل طويل الأجل يقدمه بنك أو مؤسسة إسكان، ويُضمن بوحدة العقار. تحدد الجهات التنظيمية سقف التمويل بالنسبة إلى قيمة العقار ونسبة القسط إلى الدخل، وتفرض تأمينا على الحياة والملكية.
قرض مضمون بالعقار، يُسدد على أقساط ويخضع لسقف نسبة الدين إلى الدخل.
- معدل الإشغال
مؤشر يقيس الطلب الفعلي على مبنى أو حي. يُحسب بقسمة المساحة المؤجرة على المساحة القابلة للتأجير، لا على المساحة الإجمالية. الخلط بين التعريفين يضخم الأرقام المعلنة في تقارير بعض المطورين.
نسبة الوحدات المؤجرة أو المستخدمة من إجمالي الوحدات القابلة للتأجير.
- المساحة الصافية القابلة للتأجير
تُقاس داخل حدود الوحدة، وتستبعد الأعمدة والجدران الخارجية وأجزاء الأنظمة المشتركة. الفرق بينها وبين المساحة الإجمالية يصل إلى 22 في المئة في الأبراج المكتبية الحديثة.
المساحة التي يشغلها المستأجر فعليا بعد استبعاد الجدران والممرات والخدمات المشتركة.
- خدمة الدين
تُستخدم في تقييم جدوى المشروع، وتُقارن بالإيراد التشغيلي الصافي. النسبة المقبولة تختلف بين البنوك، لكن معظمها يرفض تمويلا تتجاوز فيه خدمة الدين 70 في المئة من الإيراد المتوقع.
المبلغ السنوي المطلوب لسداد أصل القرض وفوائده.
- عقد التصميم والتنفيذ
يختلف عن العقود المنفصلة في أن المقاول يتحمل مسؤولية التصميم والأخطاء الناتجة عنه. يقلل مدة المشروع 8 إلى 14 في المئة، لكنه يرفع السعر قليلا بسبب انتقال المخاطر.
عقد واحد يسلم بموجبه المقاول التصميم والبناء معا.
- شهادة الإنجاز
تصدر بعد فحص المبنى والتأكد من مطابقته للمخططات والاشتراطات. لا تُعد بديلا عن رخصة الاستخدام، وقد تُصدر جزئيا لمرحلة واحدة من المشروع.
وثيقة تصدرها الجهة المشرفة بعد اكتمال الأعمال وفق المواصفات.
- التخصيص
إجراء إداري تمنح به الجهة المالكة الأرض لمطور أو جهة استخدامية. يتضمن عادة جداول زمنية للبناء، وغرامات تأخير، وحدا أدنى للاستثمار.
منح حق استخدام الأرض لمشروع محدد بشروط بناء وزمن.
- المخطط الهيكلي
وثيقة تنظيمية تحدد الكثافة والارتفاعات واستخدامات الأرض ومسارات الطرق. تُراجع كل خمس إلى عشر سنوات، وأي تعديل فيها يغير قيمة الأراضي المحيطة قبل أن يظهر أثره في الأسعار المعلنة.
الخطة العامة لاستخدامات الأرض والطرق والخدمات في مدينة أو حي.
- الكثافة البنائية
تُحسب بقسمة إجمالي مساحة البناء على مساحة القطعة. تختلف الحدود بين الأحياء، وترتبط بسعة الطرق وشبكات المياه. رفع الكثافة في حي قائم يضغط على المرافق قبل أن يضيف وحدات.
نسبة مساحة البناء إلى مساحة الأرض، وتحدد حجم المبنى المسموح.
- إدارة المرافق
عقد يشمل النظافة والصيانة والأمن وإدارة الطاقة. تتراوح كلفته بين 4 و9 في المئة من قيمة الأصل سنويا، ويؤثر في قرار المستأجر أكثر مما تؤثر الواجهة.
تشغيل المبنى وصيانته وإدارة خدماته بعد التسليم.
- صندوق الاستثمار العقاري
يشتري أصولا مؤجرة أو يطورها، ويوزع عائدا دوريا. تخضع صناديقه لرقابة الجهة التنظيمية، وتُدرج وحداته في السوق المالية في بعض الدول.
وعاء يجمع أموال مستثمرين في أصول عقارية مدرة للإيراد.
- ضريبة التصرفات العقارية
تختلف نسبتها بين دول الخليج، وتُحسب عادة من قيمة البيع أو القيمة السوقية أيهما أعلى. تُدفع قبل تسجيل الملكية، وتؤثر في قرار البيع السريع.
ضريبة تُفرض عند بيع العقار أو نقل ملكيته.
- التسليم المرحلي
يسمح للمطور بتسليم برج أو مرحلة واحدة بعد استكمال مرافقها. يحتاج موافقة الجهة المشرفة، ويجب أن يستقل الجزء المسلّم بخدماته عن أجزاء المشروع قيد البناء.
تسليم جزء من المشروع قبل اكتمال باقيه.
- كفالة الأعمال
تُحتجز عادة بين 5 و10 في المئة من قيمة العقد، وتُحرر بعد انتهاء فترة الضمان. تغطي عيوب التنفيذ لا التلف الناتج عن الاستخدام.
مبلغ يحتجز من مستحقات المقاول لضمان إصلاح العيوب بعد التسليم.
- صافي العائد الأولي
مؤشر سريع للمقارنة بين أصول مختلفة. لا يشمل الزيادة المتوقعة في قيمة الأصل، ولا تكاليف التمويل. يُحسب على أساس الإيجار الحالي لا المتوقع.
الإيراد السنوي المتوقع بعد المصاريف، مقسوما على كلفة الشراء.
- إعادة التمويل
تُستخدم لخفض القسط الشهري أو تحرير نقد من فرق التقييم. تحتاج موافقة البنك الجديد وتقييما محدثا، وتستغرق بين 30 و60 يوما في المتوسط.
استبدال قرض قائم بقرض جديد بشروط أفضل أو مدة أطول.
التعريفات مختصرة لأغراض التحرير، ولا تُغني عن قراءة العقد أو استشارة مختص. إذا وجدت تعريفا يحتاج تصحيحا، استخدم صفحة الاتصال واذكر المصدر.